Archiv für die Kategorie „Ihre sozialen Rechte!“
Ihre sozialen Rechte!
von Sigfried Dorn, Experte für Soziales aus Leipzig
Ihre Wohnung und Ihre Rechte!
Teil II: Rechte und Pflichten als Mieter!
In den eigenen „Vier Wänden” als letzte Festung, möchte fast keiner freiwillig Streitigkeiten und Ärger, vor allem nicht wenn dies vor Gericht landet und nur mit hohem finanziellem Aufwand wieder beigelegt werden kann.
Deshalb möchte ich einige Vergleichsbeispiele hier aufführen, die einen informativen Einblick in die derzeitigen rechtlichen Handhabungen geben und auch als Nachschlagemöglichkeit dienen sollen, welche im Falle einer zu regelnden Streitigkeit herangezogen werden können.
Zunächst einmal sollte man wissen, daß viele Streitigkeiten den Wohnraum und dessen Zustand oder die Art und Weise der Nutzung des Wohnraumes betreffend, nicht allein mit dem Mietvertrag und der Hausordnung geklärt sind. Einige Punkte, diese Bereiche betreffend, sind abschließend in den Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Auch gibt es Regelungen in den meisten Mietverträgen welche nicht diesen gesetzlichen Regelungen entsprechen und deshalb unwirksam sind oder welche durch neue Gesetzesänderungen ungültig geworden sind.
Unwirksame Mietklauseln sind z. Bsp.:
„…der Vermieter ist zum Betreten der Wohnräume jederzeit berechtigt…”
„…Besuch nach 22.00 Uhr ist verboten…” ( sittenwidrig, AG Tübingen 6 C 381/ 78 )
„…die Untervermietung von teilen der Wohnräume an Dritte ist unzulässig…” ( AG Hamburg 44 C 344/ 04 ),( Wird eine Untervermietung grundlos versagt, berechtigt dies zur Kündigung des Mietvertrages/ LG Landshut 12 S 2011/ 94. )
„…notwendige Schönheitsreparaturen müssen vom Fachmann durchgeführt werden…” ( siehe auch Wohnungszustand bei Auszug )
„…der Mieter muß seine Wohnung auf eigene Kosten Ungezieferfrei halten…” ( Wenn die Ursache des Ungezieferbefalls nicht beim Mieter selbst liegt/ AG Bonn 6 C 277/ 84. )
„…nach 22.00 Uhr ist das Baden, Duschen und Wäschewaschen nicht erlaubt…” ( LG Köln 1 S 304/96 )
„…der Mieter muß sich an allen Reparaturen mit … % beteiligen…”
„…bei Auszug, vor Ablauf der Renovierungsfristen, muß sich der Mieter anteilig an den Renovierungskosten beteiligen…” ( Der tatsächliche Wohnungszustand ist maßgebend/ BGH VIII ZR 52/ 06. )
„…die Wohnung ist bei Auszug fachmännisch Renoviert zu übergeben…” ( Nur fachgerecht kann verlangt werden/ BGH VIII ZR 308/ 02. )
z. Bsp. „…der Mieter muß die Küche aller 3 Jahre renovieren…” ( BGH VIII ZR 361/ 03 ),( Formulierungen wie „…in der Regel nach 3 Jahren…” sind jedoch gültig. )
Generelle Pflichten/ Nachteile und Rechte in der eigenen Wohnung und im Mietshaus:
Innerhalb des angemieteten Wohnraums gilt für den Mieter das Recht der Unantastbarkeit des eigenen Wohnraumes. Was er wie in diesen Räumlichkeiten gestaltet oder seine Lebensart hat den Vermieter nichts anzugehen. Z. Bsp. ist eine einschränkende Forderung des Vermieters die Tapeten oder Wandfarbe betreffend eine unzulässig Einengung des Mieters ( BGH VIII ZR 199/ 06, AG Landshut 3 C 1594/ 07 ). Ausnahme wäre, daß es zu einer Beeinflußung der Wohnsubstanz kommt. Bohrungen im normalem Umfang sind dabei keine Beeinflußung der Wohnsubstanz ( Das LG Hamburg bestimmt z. Bsp. eine Anzahl von 32 Dübellöchern im Bad/ 307 C 50/ 01. ), jedoch sind bauliche Veränderungen gegenüber dem Vermieter genehmigungspflichtig. Auch ein fest verklebter Teppich fällt in diese Rubrik. ( Um zu verhindern das dieser bei einem Auszug wieder auf eigene Kosten entfernt werden muß, empfiehlt es sich vorher einen Modernisierungsvertrag mit dem Vermieter abzuschließen.)
Das Treppenhaus ist immer mitvermieteter Gegenstand jedoch in vollem Umfang Vermietersache. Er ist verantwortlich für dessen einwandfreien Zustand. Die anteilige Reinigung kann per Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden. Wird die Treppenhausreinigung von einem Dritten durchgeführt, können die Kosten auf die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden, wenn nicht der Hausmeister für die Reinigung zuständig ist und Hausmeisterkosten veranlagt werden.
Das Abstellen von Kinderwagen und Rollstühlen ist erlaubt, selbst wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich verboten ist ( AG Braunschweig 121 C 128/ 00 & BGH V ZR 1/ 06 ), vor allem bei fehlender Abstellmöglichkeit. Gleiches gilt für das Ablegen von Postpaketen vor der Tür. Dagegen dürfen Fahrräder in der Regel nicht im Treppenhaus abgestellt werden, jedoch im eigenen Keller oder in den eigenen Wohnräumen gibt es dafür keine Begrenzungen.
Da der Balkon zum Mietraum zugehörig ist, gilt für diesen das gleiche Nutzungsrecht wie das in der eigenen Wohnung, außer der Berücksichtigung des offenen Charakters welcher, betreffend der Lautstärke und eventueller Sichtbarkeit, Einschränkungen auferlegt ( Bis 22.00 Uhr ist das Feiern offiziell toleriert. ). Das Grillen auf dem Balkon oder im Garten, egal ob Elektro- oder Holzkohlengrill kann vom Vermieter im Mietvertrag verboten werden ( LG Essen 10 S 438/ 01 ). Ohne diese Regelungen ist das Grillen im vertretbaren Maß ( ca. 2-mal monatlich ) erlaubt, so lange es zu keiner Rauchbelästigung etwaiger Nachbarn kommt.
Es läßt sich leider nichts daran ändern, wenn von anderen Mitbewohnern des Hauses intensive Essensgerüche, z. Bsp. durch exotische Gewürze oder Knoblauch ausgehen, muß dies geduldet werden. Dafür darf der Vermieter auch keinerlei Einschränkungen, das Rauchen betreffend, im Mietvertrag verankern ( Eine Kündigungsmöglichkeit deswegen hat er gleichfalls nicht.).
Ein Beispiel für die „resolute” Verwirklichung des Gleichheitsparagraphen im Grundgesetz ist aus der Regelung betreffend der Anbringung einer Satellitenschüssel ersichtlich ( bei vorhandenem Kabelanschluß ). Während „Einige” nur nachweisen müssen, daß sie selbst, der Ehepartner oder notfalls ein Familienangehöriger, der den Wohnraum mit benutzt, ausländischer Herkunft ist, um das Recht zur Installation einer Satellitenschüssel zu haben, muß ein deutscher Mieter schon stichhaltige berufliche Gründe anführen können um das gleiche Privileg nutzen zu können. Grundsätzlich kann der Vermieter jedoch auch einem Deutschen das Aufstellen einer Parabolantenne nicht verbieten, wenn dieser sich auf sein Informationsrecht beruft und die Anbringung das Gebäude nicht beschädigt oder verunstaltet ( BGH VIII ZR 207/ 04 ), selbst wenn ein Kabelanschluß im Mietshaus vorhanden ist ( OLG München 32 Wx 146/ 07 ).
Auch das außen Anbringen von Blumenkästen gehört zur Fassadengestaltung und unterliegt der Zustimmung durch den Vermieter, außer es befinden sich dafür vorgesehene Befestigungen am Balkon oder bei anderen Mietern des Hauses wurde dies bereits genehmigt oder geduldet.
Sollte ihr Vermieter den Wunsch haben Ihre Wohnung besichtigen zu wollen, so ist er nur dazu berechtigt wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und er sich vorher mit dem Mieter abgestimmt hat. Bei einer größeren Anzahl von Gründen für eine Inaugenscheinnahme der Wohnräume, ist er dazu angehalten innerhalb eines Termins alles zu erledigen. In besonderen oder dringlichen Umständen ist eine Wohnungsbesichtigung auch ohne Voranmeldung erlaubt ( AG Hamburg 49 C 513/ 05 ). Sollte ihr Vermieter in Ihrer Abwesenheit mit einem Zweitschlüssel sich Zugang zu Ihrer Wohnung verschaffen ( Welchen er nur mit Genehmigung des Mieters besitzen darf. ), so ist der Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt. Auch könnten sie von ihm verlangen ihren Wohnraum nur mit Hausschuhen zu betreten, doch sprechen die Gerichte bisher dies nur „denjenigen” zu, welche einen religiösen Hintergrund für dieses Anliegen angeben können.
Häufige Streitfälle welche immer wiederkehrend zu
Auseinandersetzungen führen sind nachfolgend aufgeführt:
Kinder sind oft Auslöser für Diskrepanzen zwischen dem Mieter und seinen Nachbarn oder im erweiterten Fall dem Vermieter. Wenigstens in dieser Hinsicht ist das Recht ( Miet- ) noch kulant und kinderfreundlich angehaucht und hat Verständnis mit den Begleiterscheinungen bei der Aufzucht des Nachwuchses.
- Kinderlärm ( Babygeschrei, Herumspringen, Grölen, lautes Spielen ) ist nicht als Störung zu betrachten und muß hingenommen werden, so lange keine schuldhafte Aufsichtspflichtverletzung vorliegt ( LG Koblenz 1 S 21/ 01, LG München 31 S 20796/ 04 9 ).
- Das Spielen der Kinder im Hof des Hauses kann vom Vermieter nicht untersagt werden ( BGH V ZR 46/ 06 ), außer bei dringlichen Gründen wie z.B. Einsturz- oder Verletzungsgefahr.
- Um Lärmbelästigung durch einen vorhandenen Spielplatz einzuschränken darf der Vermieter die Nutzungszeiten für diesen begrenzen, ansonsten müssen Anwohner die Lärmbelästigung hinnehmen ( VG Koblenz 6 K 860/ 05.KO ) .
Aber auch unsere kleinen Lieblinge ( Haustiere ) sorgen oft für Ärger, welcher meist aus Unkenntnis der aktuellen Rechtssprechung eskaliert. Deshalb werden hier ausführlicher einige grundsätzliche Hinweise aufgeführt:
- Eine Mietklausel über ein generelles Haustierverbot ist laut BGB unwirksam ( OLG Saarbrücken 5 W 154/ 06, BGH VIII ZR 10/ 92 ).
- Auch eine Vertragsklausel über die Abhängigkeit der Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters ist unwirksam ( BGH Karlsruhe VIII 340/ 06)
- Ist im Mietvertrag verankert, daß keine Hunde oder Katzen gehalten werden dürfen, so ist leider diesem zu entsprechen ( BVerG 1 BvR 126/ 80).
- Besucher mit Hund kann der Vermieter jedoch nicht verwehren, auch wenn dies im Mietvertrag verankert ist ( Dies ist eine unwirksame Einschränkung des Besuchsrechts.).
- Auf das Gleichheitsgebot des Grundgesetzes sollte man sich berufen wenn einem anderen Mieter des Hauses die Hunde- oder Katzenhaltung bewilligt wurde, es sei denn es handelt sich dabei um einen Kampfhund ( LG Berlin 64 S 234/ 85 ).
- Bei wirklich triftigen Gründen kann der Vermieter die Abschaffung eines Hundes verlangen ( LG Gießen 1 S 128/94 ), vor allem bei Verunreinigung des Treppenhauses oder Belästigung der Mitbewohner des Hauses ( AG Hamburg-Altona 316 aC 97/ 89).
- Kleintierhaltung wie Kaninchen, Vögel ( keine Tauben ), Fische, Schildkröten usw. sind immer erlaubt ( BGH VIII ZR 340/ 06 ). Gleiches gilt für Yorkshire-Terrier und Chihuahuas ( LG Kassel 1 S 503/ 96).
- Ist kein Verbot der Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt, so ist die Haltung einer Katze immer erlaubt ( LG Braunschweig 6 S 458/ 99).
Immer wenn der Winter hier in deutschen Landen wieder Einzug hält, dann ergibt sich oft das Problem, wem die leidliche Aufgabe zusteht in der Frühe bei Minustemperaturen die weiße Pracht zu zähmen, um einem Verletzungsrisiko vorzubeugen.
- Verantwortlich dafür ist generell der Vermieter, auch wenn er diese Aufgabe per Mietvertrag seinen Mietern aufgebürdet hat. Die Überwachungspflicht der Einhaltung dieser Mietvertragsklausel obliegt ihm. ( OLG Dresden 7 U 905/ 96).
- Wenn keine Vereinbarung über die Schneeberäumung im Mietvertrag verankert ist, besteht auch keine diesbezügliche Verpflichtung ( OLG Frankfurt 16 U 123/ 87 & LG Stuttgart 5 S 210/ 87).
- Sollte der Vermieter nachträgliche und ohne Zustimmung des Mieters die Hausordnung oder den Mietvertrag ändern und dem Mieter die Schnee- und Eisberäumung auferlegen, ist dies unwirksam ( OLG Frankfurt 16 U 123/ 87 ).
- Bei anhaltendem Schneefall ist eine fortwährende Beräumung nicht notwendig, da unsinnig ( Brandenburgisches OLG 2 U 11/ 99 ). Wenn der Schneefall merklich nachlässt, soll umgehend mit der Beräumung begonnen werden. Ca. 40 min. später sollte dies bewältigt sein ( OLG Schleswig 11 U 14/ 2000 ), auch wenn dies mehrmals am Tage notwendig werden sollte ( BGH VI ZR 49/ 83).
Wenn man Eltern oder seine Kinder mit in den Wohnraum aufnimmt, handelt es sich nicht um eine Untervermietung. Anders verhält sich dies mit dem Lebenspartner. Wird dieser mit in den Wohnraum aufgenommen, länger als es die Besuchszeitenregelung vorsieht, handelt es sich um eine Untervermietung, welche dem Vermieter angezeigt werden muß ( BayObLG RE – Miete 2/96 ). Der Vermieter darf jedoch nur seine Zustimmung zur Aufnahme des Lebenspartners verweigern, wenn er hierfür triftige Gründe nachweisen kann, wie z. Bsp. bei entstehen einer unzumutbaren Überbelegung der Mieträume ( BGH VIII ZR 371/ 02 ). Wenn bei einer Anmeldung zur Untervermietung persönliche oder wirtschaftliche Argumente als Begründung angegeben werden ist eine Untervermietung erlaubt ( BGH VIII ARZ 2/ 84). Jedoch ist es dem Vermieter dann erlaubt, auf Grund der zu vermutenden höheren Abnutzung des Mietgegenstandes, eine geringfügige Mieterhöhung zu verlangen ( Kaltmiete ) oder auf Grund des zu erwartenden höheren Bedarfs eine Anpassung der pauschalen Vorauszahlungen für verbrauchsabhängigen Betriebskosten vorzunehmen.
Es ist immer ein Zeichen von Weisheit, zuerst den Versuch ( nach Möglichkeit ) zu unternehmen ein schlichtendes Gespräch zu führen und vertretbare Lösungen zu suchen oder mit einem diesbezüglich formulierten Schreiben den Streitfall zu beheben, bevor man auf die Möglichkeiten eines bestellten Schlichters, des Mieterbundes ( sowie anderer dafür relevante Organisationen ), den Anwalt zurückgreift oder gar das Gericht bemüht. Unterstützend kann es sein, wenn man in einem derartigem Gespräch oder Schreiben Bezug nehmen kann auf die gültige Rechtsprechung.Ihre sozialen Rechte!
von Sigfried Dorn, Experte für Soziales aus Leipzig
Ihre Wohnung und Ihre Rechte!
Teil I: Wohnraumzustand und Wohnraumkosten!
Zwar hat die Erhöhung der Mehrwertsteuer am 01.01. 2007 nicht direkt zur Erhöhung der Kaltmiete einer Wohnung geführt, was man jedoch nicht von der Verteuerung der Betriebs- und Nebenkosten behaupten kann, welche bereits in der Vergangenheit auf Grund der Verteuerung der Rohstoffe stark gestiegen sind und sich wohl bald auf dem Niveau der Kosten für Kaltmiete bewegen werden. … Wohl haben die umstrittenen Hartz-Gesetze, z.B. durch die angeordneten Zwangsumzüge, für die Verteuerung der Wohnraumkosten für kleine und billige Wohnungen um 11% dafür Sorge getragen. Dies führt zu dem leidlichen Nebeneffekt, daß für die zur Unterschicht gehörenden Leistungsempfänger welche in einen neuen Wohnraum ziehen wollen, können oder sogar müssen, nunmehr mit Wohnraum vorlieb nehmen welcher sich von der Ausstattung und dem Sanierungsgrad am untersten Limit bewegt, obwohl dies im Gegensatz steht zu den offiziellen Äußerungen unserer Politiker/ Gesetzgeber welche Wohnraum für Hartz Empfänger nur im unteren aber nicht im untersten Bereich versprochen haben.
Da gerade diese Wohnungen mit starken Mängeln behaftet sind, ist es wichtig seine Rechte zu kenne um sich gegen eine weitere Verschlechterung der Wohnverhältnisse oder finanzielle Verluste diesbezüglich zur Wehr setzen zu können.
Die Minderung der Miete ist in der Regel das effektivste Mittel um seine Rechte bezüglich des Wohnzustandes durchsetzen zu können oder zu mindestens nicht für eine mindere Qualität zu hohen Kosten zu zahlen. Doch einiges muß in dieser Hinsicht beachtet werden:
- Mängel die auf Eigenverschulden zurückzuführen sind können nicht zur Minderung führen zumal in diese von der Haftpflicht oder Hausratversicherung abgesichert sind.
- Auch Kleinstmängel die die Wohnqualität unerheblich beeinträchtigen berechtigen nicht zur Mietminderung (z.B. eine defekte Glühlampe im Treppenhaus). (LG Berlin 61 S 433/ 87)
- Mängel, die bei Bezug der Wohnung ersichtlich waren, können gleichfalls nicht für eine Mietminderung herangezogen werden. Zu beachten ist hierbei aber ob bei Wohnungsübergabe eine Mängelbeseitigung vereinbart wurde, ob die vorhandenen Mängel bei Wohnungsübernahme eindeutig zu erkennen waren und das die Möglichkeit gegeben ist nach einer Mieterhöhung diese dann für eine Minderung heranzuziehen.
- Anzeigepflicht
Ist die Miethöhe richtig berechnet?
- Sollte Ihnen eine Mieterhöhung ins Haus stehen oder Ihre Miete in der Vergangenheit bereit mehrfach oder sogar jährlich erhöht worden sein, so sollten Sie prüfen das Ihre Miethöhe innerhalb der letzten 3 Jahre nicht um mehr als 20% gestiegen ist. Sollte dies doch der Fall sein informieren Sie Ihren Vermieter und bitten Sie Ihn die zu viel gezahlte Miete samt Zins zurückzuerstatten.
- Augenmerk sollte man auch darauf haben, daß bei eventueller Mieterhöhung dies schriftlich zu erfolgen hat, wobei als Begründung entweder 3 Vergleichswohnungen herangezogen werden können, der Mietspiegel oder das Gutachten eines Sachverständigen.
- Sollten in Ihrem Haus Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden haben, welchen Sie zustimmten, dann darf Ihr Vermieter nur einmalig 11% der Modernisierungsgesamtkosten, verteilt auf die Miete aller Mietparteien, aufschlagen.
- Messen Sie doch mal Ihren Wohnraum richtig aus ( Was vor allem für Mieter in Dachgeschoßwohnungen eine interessantes aber schwieriges Unterfangen darstellen wird da durch das Vorhandensein von Dachschrägen die darunter liegende Wohnfläche nur Anteilig oder sogar gar nicht mit ein berechnet werden darf. ). Wenn bei dieser Ausmessung der tatsächlichen Wohnraumgröße eine wesentlich geringere Wohnfläche ermittelt wird ist dies bereits ein berechtigter Grund die Miethöhe anzupassen ( OLG Karlsruhe 17 U 176/ 00 ). Zu beachten ist jedoch, daß eine Abweichung von 10% zulässig ist ( Maßtolleranz ). Sollte diese überschritten werden errechnet sich die zu verringernde Miete nach der Prozentabweichung ( z.B. 100 qm [ laut Mietvertrag ] minus 80 qm real gemessene Wohnfläche gleich 20% zu verringernde Miethöhe ).
Weiterer Minderungsmöglichkeiten und -höhen:
1 – 2 %
- defekte oder Beschädigte Briefkästen ( AG Potsdam 26 C 406/ 94 )
3 %
- Balkontür unbenutzbar reparaturbedürftig ( LG Berlin 29 S 24/ 86
- Hauseingangstür defekt ( AG Neuköln 14 C 271/ 87 )
- defekter Badewannenabfluß ( AG Schöneberg 5 C 72/ 90 )
- stark aufgeraute Badewanne ( LG Stuttgart 13 S 347/ 86 )
5 %
- Gegensprechanlage defekt ( LG Berlin 67 S 364/ 91 )
- fehlende Klingel bei Neubauwohnungen ( AG Potsdamm 26 C 406/ 94 )
- Schlechter Fernsehempfang ( LG Berlin 63 S 364/ 91 )
- Fäkalienrückfluß in der Toilette ( AG Schöneberg 5 C 72/ 90 )
6 %
- deutliche Parkettschäden ( LG Berlin 63 S 54/00 – nur auf die qm der Parkettfläche )
8 %
- Balkonabriß ( LG Hamburg 311 S 190/ 96 )
10 %
- Gegensprech- und Klingelanlage defekt ( AG Rostock 41 C 183/ 98 )
- verfärbtes oder rostiges Leitungswasser ( AG Dortmund 126 C 799/ 90 )
- Kakerlaken- und Mäusebefall in der eigenen Wohnung ( AG Bonn 6 C 277/ 84 )
- verschmutztes Treppenhaus [Farbabblätterung, Verschmierungen ]( AG Köln 207 C 14/ 97 )
- Störungen aus Bordellbetrieb im Haus ( LG Berlin 64 S 84/ 95 ) [ bis 30% möglich ]
15 %
- starker Gaststättenlärm ( AG Bonn 5 C 274/ 90 )
- Einrüstung der Fassade [ Abdunklung, Lüftungsprobleme ] ( AG Hamburg 38 C 483/ 95 )
- zu geringer Wasserdruck im WC ( AG Münster 49 C 133/ 92 )
16 %
- nicht funktionierende Dusche ( AG Köln 221 C 85/ 86 )
17 %
- starke Geräuschentwicklung der Zentralheizung ( LG Darmstadt 7 S 131/ 78 )
20 %
- Lärmbelästigung durch Nachbarn im Haus ( AG Chemnitz 4 C 1080/ 93 )
- Geruchsbelästigung im Treppenhaus [ Hundekot ] ( AG Münster 8 C 749/ 94 )
- Schimmelpilzbefall in der Wohnung ( LG Osnabrück 11 S 277/ 88 )
- geringe Raumtemperaturen Winter [ ca. 16 - 18 °C ]( AG Köln 152 C 1249/ 74 )[ bis 30 % ]
25 %
- beträchtlicher Baulärm in der näheren Umgebung ( LG Darmstadt 17 S 284/ 82 )
30 %
- erhebliche Taubenbelästigung am Fenster der Wohnung ( AG Pforzheim 2 C 160/ 98 )
33 %
- starke Geruchsbelästigung aus der Nachbarwohnung ( AG Köln 201 C 457/ 87 )
- Beeinträchtigung durch Dachgeschoßausbau[ Wohnung darunter ]( LG Berlin 64 S 357/ 87 )
50 %
- beachtliche Feuchtigkeitsschäden ( AG Leverkusen 23 C 471/ 76 )
- Nassbereiche nicht mehr benutzbar ( LG Berlin 61 S 359/ 81 )
56 %
- deutlich erhöhte Formaldehyd-Konzentration im Kinder- und Schlafzimmer
( LG München 31 S 2007/ 89 )
80 %
- umfangreiche Baumaßnahmen im Haus ( LG Hamburg 307 S 135/ 95 ) [ bis 100 % mgl. ]
- Überschwemmungsschäden [ Gestankentwicklung ] ( AG Friedberg C 389/ 82 )[ bis 100 % ]
100 %
- vollständiger Heizungsausfall im Winter ( LG Berlin 65 S 70/ 92 )
- vollständiger Ausfall der Elektrik ( AG Neuköln 15 C 23/ 87 )
Wenn sich Mängel in Ihrem Wohnraum ergeben haben oder wenn Sie diese erkennen, dann sollten Sie unverzüglich eine schriftliche Mängelanzeige an Ihren Vermieter senden um Ihm die Möglichkeit der Mängelbeseitigung zu geben. In der Regel geht man von 1 Monat Frist aus, die dem Vermieter gewährt werden müssen, um seinen Pflichten diesbezüglich nachzukommen, außer es handelt sich um triftigere Gründe die keinen zeitlichen Aufschub dulden können, dann ist die Frist auf 24 Stunden verringert. Nach Ablauf dieser Frist können Sie die Miete entsprechend der gesetzlichen Vorgaben um die entsprechenden % senken.
Sollte sich nach der Lektüre dieses Inhaltes ergeben, daß ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, schon 6 Monate bekannt war und nicht zur Anzeige beim Vermieter gebracht wurde, so ist dies kein Grund zur Besorgnis, da dies nicht gleich bedeutend ist mit der Duldung dieses Umstandes und nach wie vor zur Minderung berechtigt. (BGH VII ZR 274/02)
Sicher ist jeder Mieter bemüht, daß Verhältnis zu seinem Vermieter so positiv wie möglich zu gestalten. Jedoch sollte dies nie dazu führen die eigenen Rechte nicht durchzusetzen und Furcht vor Kündigung durch eine Mietminderung ist unbegründet, selbst wenn die Minderung etwas zu hoch ausgefallen ist als der Gesetzgeber dies vorgesehen hat. Lediglich vor starken Übertreibungen oder Willkürlichen Mietkürzungen, sollte man Abstand nehmen (LG Berlin 61 S 433/ 87).
Die in diesem Artikel benannten rechtlichen Fakten und Tipps erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und sind in der Regel aktuell sowie korrekt. Dennoch können sich eventuelle „Fehler“ einschleichen, vor allem in Hinsicht auf die sich ständig ändernden Gesetze und Regelverordnungen. Aus diesem Grund haftet der Autor nicht für die rechtliche Richtigkeit des Inhaltes.Ihre sozialen Rechte!
von Sigfried Dorn, Experte für Soziales aus Leipzig
Was Sie bei einem Wohnraumwechsel wissen und beachten müssen!
Teil I: Wann kann ein Wohnraumwechsel notwendig werden?
Die Miete ist derzeit für jeden der größte Posten in der haushältlichen Finanzplanung. Dies ist schon ein triftiger Grund sich näher mit diesem Posten zu beschäftigen und genauer hinzusehen, welchen Wohnraum man als seine geheiligten 4 Wände erwählt, welche Kosten man sich sparen, welche man beantragen kann und vor allem in Hinsicht auf die Finanzierung des Wohnraumes wenn die Abhängigkeit von Leistungszahlungen des Staates nicht mehr erforderlich ist .
Um die Problematik des Wohnungswechsels umfassend zu klären, müssen wir die 5 möglichen Fälle betrachten welche alle ihre Eigenheiten und Schwierigkeiten haben:
Fall 1: Sie werden von der Agentur für Arbeit/ ARGE aufgefordert Ihren Wohnraum zu wechseln, da Ihre Miete nicht oder nicht mehr den Verordnungen über die Miethöhe entspricht:
- was der Fall sein kann wenn Sie gerade erst zu den vielen Arbeitssuchenden gehören die sich Ihren Notgroschen aus der Staatskasse zahlen lassen müssen
- wenn die derzeit noch gültige Regelung, die vorgegebene Miethöhe um 10% überschreiten zu können, (bei bereits existierendem Wohnraum) per Gesetzesverordnung abgeschafft oder verringert wird
- wenn Ihre Miete erhöht wurde.
In diesen Fällen wird Ihnen eine 6 Monatsfirst gewährt (§29 Abs. 2 S.3 SGB XII), in denen Sie sich um einen preiswerteren Wohnraum kümmern müssen (Diese Zeit können Sie auch, auf Antrag, um bis zu 3 Monate erweitern, wenn Sie nachweisen können, daß Sie in der gestellten Frist, trotzt intensiver Suche, keinen entsprechenden Wohnraum finden konnten.)
Es existieren einige Möglichkeiten dem befohlenen Wohnungswechsel entgegenzuwirken oder wodurch ein Umzug nicht verlangt werden kann (ohne finanzielle Nachteile):
- Wenn Sie einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten. ( Sollte dies in Ihren Räumlichkeiten möglich sein./ Dies ist nicht möglich bei 1 – Raum Wohnungen. )
- Wenn Sie ein Gespräch mit Ihrem Vermieter führen, ob er denn gewillt sei, Ihre Miete auf die amtlich vorgegebene Miethöhe herabzusetzen.
- Wenn Sie nachweisen können, daß in Ihrer Stadt, Gemeinde etc. kein Wohnraum auffindbar ist, welcher der vorgegebenen Höchstgrenze für Wohnkosten entspricht. ( §29 Abs. 2 S.1 SGB XII/ LSG- SlwHo Az.: L 6 B 52/ 05 AS ER )
- Wenn Sie nachweisen können, daß die Gesamtkosten des Wohnungswechsels für den Leistungsträger wesentlich höher ausfallen als der errechnete Gesamtbetrag den der Leistungsträger durch die geringe Miete einsparen würde. ( Innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes [ ca. 2 Jahre ] Unwirtschaftlichkeit ).
- Wenn Sie nachweisen können, ( dies gilt nur für ältere oder behinderte Menschen ) daß Sie auf eine verlässliche Nachbarschaftshilfe verzichten müssten, sich in einer neuen Umgebung nicht mehr zurecht finden würden, oder andere relevanten Gründe existieren, die in unmittelbarem Bezug zur Wohnungsfrage stehen (z.B. Rollstuhlfahrer ), dann ist die Pauschalierung der vorgegebenen Miethöhe durch die Kommunen und Gemeinden unzumutbar. (BT – Drs. 15/ 1514, 60 )
- Wenn Sie nachweisen können, daß durch die Auflage zur Senkung der Mietkosten unabwendbar Wohnungslosigkeit ( Obdachlosigkeit ) droht. ( Berücksichtigt sei hier auch die Problematik, daß nicht wenige auf Grund z.B. eines negativen Vormieterbescheides oder anderer Beweggründe, von keinem neuen Vermieter angenommen werden.)
Sollten diese Versuche unanfechtbar fehlschlagen, so zahlt Ihnen die Agentur für Arbeit/ ARGE nach Ablauf der gestellten Frist nur noch den Teil der Miete der als Höchstgrenze von Ihrer Stadt, Gemeinde oder Kommune ermittelt wurde, den Rest müssen Sie dann von Ihrem spärlichem Regelsatz selbst tragen, bis Sie in einen den Vorschrift entsprechenden Wohnraum umgezogen sind. (Hierbei kommt es stets zu Schwierigkeiten bei der Beantragung von unterstützenden Leistungen zum Wohnungswechsel, speziell wenn es um die Gewährung einer doppelt zu zahlenden Miete für den alten sowie den neuen Mietraum, während der 3 monatigen Kündigungsfrist.)
Fall 2: Ein Wohnungswechsel kann notwendig werden, wenn Sie bisher in einer Partnerschaft mit gemeinsam genutzten Wohnraum (ob verheiratet oder in einer eheähnlichen Gemeinschaft, ist dabei unerheblich ) gelebt haben und sich eine Partnerschaftstrennung ergeben sollte. Auch in diesem Fall können unterstützende Leistungen zum Wohnraumwechsel beantragt werden, wobei natürlich die amtlich gestellten Vorgaben berücksichtigt werden müssen. (In sehr vielen Fällen drängt das zuständige Amt darauf, daß man auch weiterhin im gemeinsam genutzten Wohnraum leben soll, in Form einer Bedarfsgemeinschaft. Daraus ergeben sich jedoch die Schwierigkeiten:
-daß im Falle einer später doch gewünschten räumlichen Trennung, die Ämter nur widerwillig unterstützende Leistungen gewähren
-daß für den Zeitraum der existierenden Bedarfsgemeinschaft geringere Regelleistungen gezahlt werden als der Regelsatz für Alleinstehende mit eigenem Wohnraum.)
-daß der Nachweis für eine nicht existierenden „Versorgungsgemeinschaft” (also kein gemeinsames wirtschaften ) selten Erfolgsaussichten hat.
Fall 3: Unterstützende Leistungen zum Wohnraumwechsel (Hierbei konkret zum Erstbezug eines Wohnraumes. ) können auch beantragen werden, wenn Sie als Jugendlicher den elterlichen Hort verlassen wollen um auf eigenen Füßen im Leben zu stehen. ( Gleiches gilt auch für Heiminsassen. ) In diesem Fall muß jedoch berücksichtigt werden, daß der Gesetzgeber für diesen Fall eine Altersgrenze von 25 Jahren bestimmt hat. Ein Wohnraumwechsel findet also nur staatliche Unterstützung wenn diese Altersgrenze überschritten ist oder man einen Nachweis erbringen kann, daß sich ein eigener Wohnraum notwendig macht. (z.B. ausbildungs- oder berufsbedingt/ bei sozial unzumutbaren Wohnverhältnissen etc.)
Fall 4: Es kann sich auch der Fall ergeben, daß eine weitere Nutzung des vorhandenen Wohnraumes nicht mehr möglich ist:
-Wenn die Wohnverhältnisse oder der bewohnte Wohnraum unzumutbar geworden sind. (Bei nicht mehr bewohnbaren Räumlichkeiten z.B. bei wahrscheinlicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmel, feuchte Wände, ungenügende Heizmöglichkeiten usw.)
-Wenn der Vermieter Eigenbedarf für den bewohnten Wohnraum anmeldet und auch das Recht dazu hat.
-Wenn durch ein neues Arbeits- oder Ausbildungsverhältnis der entsprechende Arbeitsweg unzumutbar ist.
-Wenn durch eine Räumungsklage Wohnraumverlust droht. (Welcher, z.B. bei bestehender Mietschuld, nicht mehr durch Gewährung eines Darlehns zur Tilgung , nach § 22 Abs. 5 SGB II, entgegengewirkt werden kann.)
Auch hier muss der Leistungsträger die entsprechende finanzielle Unterstützung ge-währen. (Jedoch nicht als Erstbezugsregelung.)
Fall 5: Keinen Anspruch auf finanziell unterstützende Hilfe erhalten Sie, wenn Sie selbst eine räumliche Veränderung durch Wohnraumwechsel wünschen, ohne daß dafür eine Notwendigkeit im Sinne der gesetzlichen Vorgaben besteht. Der Leistungsträger ist in diesem Fall lediglich veranlagt, die Mietkosten des neuen Wohnraumes bis zur gesetzlich festgelegten Höchstgrenze zu übernehmen. Bei einer zu hohen Mietdifferenz zwischen altem und neuem Wohnraum, im Rahmen der gesetzlichen Regelung, kann Ihr Leistungsträger dem Wohnungswechsel widersprechen. ( Ermessensspielraum ) Im Gegensatz dazu stellt eine geringere Neumiete nie ein Problem dar und es besteht die Möglichkeit, daß in diesem Fall dennoch unterstützende Leistungen zum Wohnungswechsel beantragen werden können. ( Wirtschaftlichkeit )
Ein 6. Fall müsste hier noch hinzugefügt werden, welcher sich ergibt wenn Sie nach einer längeren „ Festsetzung ” ( Inhaftierung ), über keinen festen Wohnsitz mehr verfügen. ( In der Regel übernehmen die Leistungsträger jedoch den Erhalt des Wohnraumes/ die Mietzahlungen für den bereits vorhandenen Wohnraum für ein Jahr, wenn nicht von vorn herein ein Haftaufenthalt, selbst bei vorzeitiger Entlassung, über ein Jahr ersichtlich ist. ) Für diesen Fall ergeben sich dieselben Regelungen wie im Fall 3 ( Erstbezug ), außer daß die Altersgrenze von 25 Jahren hier selten Berücksichtigung findet, vor allem wenn der Nachweis erbracht werden kann, daß auf Grund der elterlichen Wohnsituation einen Wiedereinzug nicht realisierbar ist.
(Wohnraumgrößen entsprechend der Gesetzgebung für Leistungsbedürftige → siehe dazu 01-01/0406
„Was Sie über Mietnebenkosten wissen sollten!
Teil I: Mietnebenkosten in Verbindung mit Ihrem Leistungsträger!”)
Was Sie über Mietnebenkosten wissen sollten! Teil2
Ihre sozialen Rechte!
von Sigfried Dorn, Experte für Soziales aus Leipzig
Teil II: Mietnebenkosten in Verbindung mit Ihrem Vermieter!
Leider ist es notwendig geworden, die jährliche Betriebs- und Nebenkostenabrechnung unter die
kritische Lupe zu nehmen, da bereits bekannt wurde, daß nach Aussage des Mieterbundes, jede 2. Betriebskostenabrechnung in der brd ( teilweise mutwillig ) fehlerhaft ist, was vor allem für jene einen schmerzlichen finanziellen Eingriff bedeutet, die keine staatliche Unterstützung in Anspruch nehmen können. Sicher ist es nicht sehr einfach, sich durch den Berechnungsdschungel der vorgegebenen Schlüsselberechnungsprinzipien hindurch zu arbeiten.
Wie wird die Nebenkostenhöhe ermittelt:
Der Verteilerschlüssel ist in der Regel die tatsächliche Wohnungsgröße (-fläche) und nicht die im Mietvertrag ausgewiesenen. (Es kann auch ausdrücklich vereinbart werden, daß der Verteilerschlüssel nach der Personenzahl oder nach der Anzahl der Wohneinheiten errechnet wird.) Wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind (z.B. Wasserzähler) wird der dadurch ermittelte Verbrauch berechnet (Außer es kommt zu einer überhöhten Differenz am Hauptzähler des Hauses, die nicht höher als 20% ist. LG Braunschweig 6 S 163/ 98 ). Welche Kostenarten in die Betriebskostenabrechnung einfließen dürfen, regelt die Anlage 3 § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (OLG Koblenz 4-W-RE 720/ 85). Dazu gehören:
Zu zahlen sind aber nur die Nebenkosten die im Mietvertrag ausdrücklich
vereinbarten sind. ( OLG Hamm 30 ReMiet 3/ 97 )
Welche Fehler kann die Nebenkostenabrechnung enthalten:
Die häufigsten Fehler sind Kostenberechnungen die gar nicht in die Betriebskostenabrechnung gehören, wie:
Verwaltungskosten (OLG Karlsruhe 9 REMiet 1/ 88), Zinsen für Kredite zur Heizölbeschaffung, Mietausfallversicherung, Umweltschädenversicherung, Reparaturkostenversicherung, Vermieter – Rechtschutzversicherung, Vermieter – Hausratversicherung, Porto-kosten, Bankgebühren, Beiträge für Grundeigentümerverein, Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen, Wach- und Schließgesellschaftskosten, Reparaturkosten, Wartung von Blitz- oder Brandschutzanlagen (AG Berlin – Mitte 19 C 176/ 01 ), Wartungskosten Türschließanlage, Wartungskosten Klingelsprechanlage, Wartungskosten Rauchabzugsanlage, Gastankmiete, Fassadenreinigung, Kosten einer Dachbegrünung (außer bei genutzten Dach-terassen), Kosten für Wandbegrünungen (z.B. Weinlaubranken, Druck- und Dichtigkeits-prüfungskosten (für allgemeine Gasleitungen), Spülung der Fußbodenheizung, Kosten für nicht zum Grundstück/ Miethaus gehörende Bauwerke (Garagen, Nebengebäude, Werk-stätten etc.) oder Parkplätze.
Weitere Fehler in der Kostenberechnung sind Doppelberechnungen oder zu hoch eingerechnete Posten wie:
Verwaltungskosten ( OLG Karlsruhe 9 REMiet 1/ 88 ), Zinsen für Kredit zur Heizölbe-schaffung, Mietausfallversicherung, Umweltschädenversicherung, Reparaturkostenver-sicherung, Vermieter – Rechtschutzversicherung, Vermieter
- Hausratversicherung, Porto-kosten, Bankgebühren, Beiträge für Grundeigentümerverein, Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen, Wach- und Schließgesellschaftskosten, Reparaturkosten, Wartung von Blitz- oder Brandschutzanlagen ( AG Berlin – Mitte 19 C 176/ 01 ), Wartungskosten Türschließanlage, Wartungskosten , Klingelsprechanlage, Wartungskosten Rauchabzugsanlage, Gastankmiete, Fassadenreinigung, Kosten einer Dachbegrünung ( außer bei genutzten Dach-terassen ), Kosten für Wandbegrünungen ( z.B. Weinlaubranken, Druck- und Dichtigkeitsprüfungskosten ( für allgemeine Gasleitungen), Spülung der Fußbodenheizung, Kosten für nicht zum Grundstück/ Miethaus gehörende Bauwerke ( Garagen, Nebengebäude, Werkstätten etc. ) oder Parkplätze.
Weitere Fehler in der Kostenberechnung sind Doppelberechnungen oder zu hoch
eingerechnete Posten wie:
- Die Nichteinberechnung von leerstehenden Wohnungen, deren Kostenanteil jedoch der Vermieter selbst zu tragen hat. ( AG Köln 208 C 581/ 98 )
- Die Wohnraumgröße auf der Abrechnung ist höher ausgewiesen als diese tatsächlich beträgt ( Ein Nachmessen des eigenen Wohnraumes kann hierbei schon für Einsparung sorgen. ).
- Die Anzahl der einberechneten Personen im Haushalt ist falsch angegeben. ( Je nach Verteilerschlüsselart. )
- Die Anzahl der einberechneten Wohneinheiten differiert mit den tatsächlichvorhandenen . ( Je nach Verteilerschlüsselart. )
- Der Wasserverbrauch oder die Heizkosten sind zu hoch berechnet. ( Prüfen Sie die Zählerstände selbst noch einmal da es auch zu unabsichtlichen Ablesefehlern kommen kann. )
- Fallen Kosten bei einer einmaligen Beseitigung eines konkreten Ungeziefers an, so hat diese der Vermieter selbst zu tragen.
- Wenn der angestellte Hausmeister die Hausreinigung übernommen hat, dann dürfen keine zusätzlichen Betriebskosten für die Hausreinigung entstehen.
- Wenn der angestellte Hausmeister die Gartenpflege übernommen hat, dann dürfen keine zusätzlichen Betriebskosten für die Gartenpflege entstehen. ( Das gleiche gilt wenn der Garten nur vom Vermieter selbst genutzt wird oder nur ein Mieter diesen nutzt oder der Garten neu angelegt wird. )
- Wenn der angestellte Hausmeister Reparatur- oder Verwaltungsarbeiten ( Tel. Ablesen ) erledigt, dann müssen die Hausmeisterkosten anteilig gekürzt werden. ( LG München I 15 S 9348/ 99 )
- Wenn bei den Fahrstuhlkosten ein Vollwartungsvertrag aufgeführt ist, dann muß dieser Posten anteilig gekürzt werden da in diesen Verträgen Reparaturkosten beinhaltet sind. ( Sollte der Fahrstuhl nicht in das genutzte Kellergeschoß oder den genutzten Dachboden fahren, dann sollten die Bewohner einer Erdgeschoßwohnung bereits im Mietvertrag diesen Kostenanteil ausschließen lassen. )
- Wenn die gemeinschaftlich genutzte Waschmaschine über einen Münzeinwurf verfügen sollte muß die daraus gewonnene Einnahme mit dem Posten „Kosten für Gemeinschaftswaschmaschine“ anteilig verrechnet werden.
- Wenn man nachweisen kann das der Vermieter durch unvernünftiges und unwirtschaftliches Handeln eine höhere Nebenkostenabrechnung zu verantworten hat, berechtigt dies zur Reklamation der Endabrechnung. ( Gehälter, Versicherungen, Müllbehälter, Preisprüfungen )
Welche rechtlichen Belange sind wichtig:
Wenn Ihnen Ihr Vermieter die Nebenkostenabrechnung für die abgelaufene Abrechnungsperiode nicht innerhalb von 12 Monaten zugesandt hat, so ist der Anspruch darauf verjährt und Sie müssen keine finanziellen Leistungen mehr erbringen. ( Ein Guthaben muß auch danach noch ausgezahlt werden.)
Wenn der Vermieter Ihre Heizkosten nicht verbrauchsabhängig berechnet, so haben Sie das Recht die Heizkostenrechnung um 15% zu kürzen. ( BGH VIIIZR 361/ 89, AG Köln 201 C 89/ 98 )
Nur nach einer Betriebskostenabrechnung kann eine Absenkung oder Erhöhung der Nebenkostenpauschale erfolgen.
Sie haben das Recht vom Vermieter Fotokopien der Belege und Rechnungen zu verlangen die für die Ermittlung der Nebenkostenhöhe relevant sind. ( Die Kosten dafür müssen allerdings Sie tragen. LG Berlin 65 S 260/ 99 ) Bis die angeforderten Fotokopien nicht bei Ihnen eingegangen sind, haben Sie auch keine Zahlungsverpflichtung betreffend der Nebenkostenabrechnung und nach Ablauf der 12 Monate gesetzlich vorgegebenen Frist erlischt der Anspruch dann wie beschrieben.
Sollte Ihr Vermieter Ihre Nebenkosten fehlerhaft abrechnen so muß er dies binnen einer Jahresfrist korrigieren, da ansonsten jeglicher Anspruch erlischt ( BGH Az: VIII ZR 1/ 06 ). Sollte er nicht ordnungsgemäß abrechnen, vor allem wenn er dies vorsätzlich tun sollte, so kann er im Extremfall mit Zwangsgeld oder Zwangshaft abgestraft werden ( BGH – Az. I ZB94/ 05 )
Wie kann man sich wehren:
Eine Hilfe zur Kontrolle der eigenen Betriebskostenabrechnung zu suchen, ist gewiß von Vorteil, um sicher gehen zu können, nicht überfordert zu werden. Unter www.mieterbund.de, finden Sie im Weltnetz Ihren örtlichen Mieterverein, den Sie auch bei Erstberatung unter der Telefonnummer 0900/ 12 00 012 erreichen können, obwohl sicher die dafür fällig werdenden überzogenen Kosten von 2,- € die min. die meisten von Ihnen vor dieser Möglichkeit zurückschrecken lassen ( Die kostengünstigen Nummern
für Sachsen siehe Anhang. ). Sollte jedoch nicht die Möglichkeit bestehen, sich einer Hilfestellung bedienen zu können, so ist es von Vorteil, sich erst einmal seine Rechte zu sichern, in dem man rechtzeitig, innerhalb der gesetzlichen Frist von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung, entweder einen allgemein formulierten Widerspruch an seinen Vermieter sendet oder ein bereits konkreteres Einwandschreiben. In vielen Fällen ist es bereits dazu gekommen, daß die Vermieter selbst die Nebenkostenabrechnungen „prüfen“ und von sich aus senken. Der Versuch lohnt also.
